Риски при покупке коммерческой недвижимости

Содержание

Кредитование коммерческой недвижимости: как снизить риски и не потерять доходность

Риски при покупке коммерческой недвижимости

3 февраля 2016

Всё больше клиентов Tranio интересуются покупкой доходной недвижимости за рубежом. Качественные объекты имеют относительно низкую доходность от сдачи в аренду — порядка 3–7 % годовых. При этом вряд ли зарубежному инвестору удастся повысить эту доходность, купив недвижимость существенно дешевле рыночной стоимости, но для увеличения отдачи от инвестиции можно использовать ипотечный кредит. Тем более что к этому располагает рыночная конъюнктура: в 2014–2015 годах кредитные ставки в Европе были самыми низкими за всю историю.

Например, в 2015 году один из клиентов Tranio приобрёл дом престарелых в Германии на таких условиях:

Арендный контракт На 25 лет без права расторжения
Арендатор Одна из крупнейших на рынке управляющих компаний, ведущая бизнес с 1945 года
Вид аренды NN lease (80 % эксплуатационных издержек несёт арендатор)
LTV (loan-to value ratio — отношение стоимости актива к сумме кредита) 60 %
Срок кредитования 15 лет
Процентная ставка 2 % годовых
Погашение тела (balloon) 2 % годовых

Доходность от аренды (годовая арендная выручка, разделённая на стоимость объекта) составила 6,3 %, а IRR проекта (внутренняя норма доходности, учитывающая, помимо прочего, доход, полученный за счёт кредитования) — около 8 % за вычетом всех издержек на покупку, налогов и расходов на управление (модель рассчитана так, что продажа объекта через 15 лет осуществляется при аналогичной доходности за вычетом расходов на эксплуатацию и капитальный ремонт).

Финансирование объекта важно, потому что:

  • кредит даёт возможность увеличить доходность;
  • можно купить больше объектов недвижимости или недвижимость большей площади;
  • можно снизить налогооблагаемую базу (процент по кредиту вычитается из выручки и снижает базу для налога на прибыль);
  • кредитуя объект, банк проверяет его ликвидность и тем самым даёт инвестору дополнительную гарантию качества инвестиции.

Финансирование даёт возможность увеличить доходность

Приведу ещё один пример. В 2015 году мы получили от партнёров предложение для российских инвесторов, желающих вложить средства в доходный объект с LTV 70 % под 2 % годовых (фиксированная ставка). Рассчитав финансовую модель, мы получили конечный IRR более 10 % в валюте.

При этом речь шла о простом арендном бизнесе, гарантированном арендном контракте на 15 лет, первоклассном арендаторе и локации на 4+. То есть простой арендный бизнес, генерирующий 10 % годовых в валюте, — это не сказка. Оказалось, что для этого нужно просто получить соответствующие условия по кредиту.

Доходность во многом зависит не от арендной доходности самой недвижимости, а от условий её финансирования.

Существует ещё несколько важных нюансов, которые следует учитывать при получении кредита для покупки доходной недвижимости за рубежом.

Покупайте первые объекты без привлечения кредита

Для того чтобы стать нерискованным клиентом в глазах европейского банка, можно использовать такой приём. Всем известно, что, финансируя покупку недвижимости, банк оценивает риск объекта инвестиции и инвестора.

И если по первому фактору российский инвестор, очевидно, ничем не уступает европейскому налоговому резиденту, то в глазах банкиров российские покупатели менее надёжны, чем европейцы. Дело не в плохом отношении к русским, всё гораздо прозаичнее: банк не может подтвердить наши активы и доходы.

Справки НДФЛ для немецкого банка — филькина грамота, а российская недвижимость в качестве залога неликвидна для банка в силу сложности оценки и потенциального изъятия.

Покупатели, планирующие серию инвестиций в доходную недвижимость, могут повысить доверие европейских банков таким образом:

  • первые 1–2 объекта покупаются полностью на собственные средства без привлечения кредита;
  • объекты начинают генерировать доход, и с точки зрения европейского банка инвестор становится не только покупателем с подтверждённым легальным доходом в Европе, но ещё и собственником ликвидного актива;
  • при покупке третьего объекта инвестор рефинансирует весь портфель активов, и вероятность получить LTV 70 % вырастает;
  • если при этом получить европейский вид на жительство, ситуация становится близкой к идеальной.

Наличие подтверждённого дохода в Европе повышает доверие к заёмщику

Важен и объём финансирования: чем больше занимаемая сумма, тем интереснее банку клиент и тем выгоднее условия. Поскольку российские клиенты считаются более рискованными инвесторами, банки готовы брать риск только при наличии существенного заработка. Вероятность получить кредит в размере 70 % от стоимости объекта существенно возрастает, если размер кредитной линии превышает 10 млн евро. Разумеется, это актуально только для крупных инвесторов.

Помимо этого, для банка имеет значение однородность инвестиционного портфеля: вероятность того, что условия кредитования будут благоприятными, выше, если объекты принадлежат к одному типу.

Инвестируйте в низкорискованные и ликвидные объекты

Если вы собираетесь взять кредит на покупку недвижимости за рубежом, убедитесь, что вкладываете деньги в надёжный и низкорискованный объект, иначе можете потерять средства.

Жилая недвижимость считается менее рискованным и более ликвидным активом, поэтому европейские банки сравнительно легко финансируют покупку россиянами квартир как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду. Средняя ставка по кредиту — порядка 2,5 %; обычно размер кредита не превышает 60 % от стоимости объекта.

Важен и тип выбранного объекта. Какие объекты подлежат кредитованию, зависит от конкретного банка. Например, если стрит-ритейл кредитуют почти все, то дома престарелых — только некоторые банки. Это объясняется тем, что жильё для пенсионеров — это узкоспециализированный сегмент рынка, и не каждый банк может оценить объект на нём.

Когда вы покупаете недвижимость за рубежом, то к её стоимости прибавляется в среднем 10 % в виде таких расходов:

Налог на передачу права собственности на недвижимость 5 %
Комиссия риелтора 3 %
Плата за услуги нотариуса 1,5 %
Расходы на Due Diligence, услуги юристов и налоговых консультантов 0,5 %
Расходы на оформление документов и открытие счёта в банке 1 000 евро

Если вы инвестируете в недвижимость для её последующей сдачи в аренду, эти расходы можно будет вычесть из налогооблагаемой базы. Но в любом случае кредитование их не покрывает: рассчитывайте, что 10 % сверх стоимости объекта вам придётся заплатить из собственного кармана.

Обращайте внимание на тип ставки и возможность досрочного погашения кредита

Есть разные виды ипотечных кредитов. Например, существуют займы, при которых до конца срока выплачиваются только проценты или только основная часть долга. Есть так называемые амортизируемые кредиты, регулярные платежи по которым включают не только проценты, но и часть основной суммы долга.

Помимо этого, банки выдают кредиты под плавающие и фиксированные ставки. Плавающие ставки изменяются в соответствии с динамикой одного из индексов финансового рынка (инфляция, доходность облигаций, Euribor, Libor). А фиксированные ставки остаются неизменными в течение всего периода кредитования.

Самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения

Также кредитные договоры классифицируются по праву досрочного расторжения или без такового. Банкам досрочное погашение не выгодно. Исходя из этого, самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой и без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной и с возможностью досрочного погашения.

При этом может сложиться ситуация, при которой короткие кредиты (сроком на пять лет и менее) с фиксированными ставками могут оказаться немного дешевле кредитов с плавающей ставкой. Минимальные отклонения зависят от типа объекта и заёмщика (кредиты для коммерческих объектов и юридических лиц дороже, чем для жилых объектов и частных лиц).

Ведите сбалансированную финансовую политику

Увеличение доходности подразумевает рост риска. С кредитом это правило тоже работает: когда клиент закредитовывает объект, то доходность растёт, но вместе с ней растут и риски.

В такой ситуации есть несколько сценариев развития событий, два из которых для инвестора неблагоприятны:

  • негативный, но не критичный сценарий: вы покупаете объект в кредит, на момент окончания действия кредитного договора ставки по кредитам повышаются, и вам приходится рефинансировать объект по повышенным процентным ставкам, а доходность объекта снижается;
  • худший сценарий: на момент окончания действия кредитного договора на рынке недвижимости происходит коррекция, и цены снижаются на 20 %. Если вы оказываетесь в такой ситуации с большой долей невыплаченного тела кредита, есть вероятность, что банк посчитает обеспечение в виде объекта недвижимости недостаточным и попросит докапитализировать кредит. Если у вас недостаточно средств, вы рискуете потерять объект. Выход простой: ведите сбалансированную кредитную политику — не затягивайте с выплатой тела кредита, старайтесь сделать так, чтобы к моменту окончания действия кредитного договора вы погасили как минимум 40–50 % тела.

Пролонгация выгоднее досрочного погашения

Если конъюнктура рынка хорошая, спустя 5–7 лет после получения кредита можно попробовать пролонгировать кредитный договор на 5–10 лет, не дожидаясь его окончания. Таким образом можно снизить риск того, что вам нужно будет перезаключать договор с банком при неудачной для вас конъюнктуре рынка. Рекомендуется обсуждать такую возможность с банком на этапе заключения кредитного договора.

Досрочное погашение займа банкам чаще всего невыгодно. Дело в том, что банк перезанимает деньги у центрального банка и одалживает инвестору. Условно, если инвестор отдаёт долг раньше времени, у банка остаётся перед ЦБ долг, который тоже придётся возвращать раньше положенного срока, и эти деньги будут для банка лишними. Если инвестор захочет погасить кредит досрочно, ему, скорее всего, придётся заплатить штраф.

Читайте также  Покупка квартиры по переуступке прав ЖСК

Максимальный срок кредита обычно не превышает 20 лет. Рекомендую брать кредиты на 10–15 лет. Чем больше срок, тем дороже деньги, но и меньше риск того, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия кредитования.

Внимательно читайте условия кредитного договора. Важно выделить для себя следующие параметры:

  • плавающая или фиксированная кредитная ставка;
  • можете ли вы досрочно погасить тело кредита;
  • каковы будут условия расторжения кредита, если вы решите продать объект до окончания действия кредитного договора;
  • сможете ли вы рефинансировать кредит в том же банке до окончания действия договора;
  • каковы ковенанты (см. следующий раздел), и в каких случаях банк может потребовать докапитализировать кредит.

Следите за рисками ковенантов

В договоре о предоставлении ипотеки всегда содержатся ковенанты — условия, при которых банк требует у заёмщика выполнять некие действия или воздерживаться от их выполнения на протяжении срока кредитования.

Помимо типичных ковенантов (обязанность заёмщика платить по кредиту в оговорённом порядке и поддерживать недвижимость в должном состоянии) договор может включать такие положения:

  • при покупке жилых объектов банк может потребовать выплатить весь долг до окончания срока действия договора в случае неплатёжеспособности заёмщика; обычно заложенный объект изымается и выставляется на аукцион;
  • банк может попросить докапитализировать кредит, если обеспечение обесценивается (например, если рынок упал на 20 %), то есть банк либо изымает объект, либо просит вложить в него дополнительные средства;
  • банк может автоматически получить право собственности на объект после того, как должник просрочит платёж.

У коммерческой недвижимости с долгосрочными жёсткими контрактами подобных ковенантов, как правило, нет, поскольку даже если рынок «падает», арендная выручка не снижается. И всё же всегда стоит уточнять, при каких изменениях на рынке могут меняться стандартные условия обслуживания кредитного договора, и оценивать риски.

Таким образом, чтобы минимизировать риски при использовании кредита для инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость, рекомендую:

  • покупать первый объект (или первые два объекта) без привлечения кредитных средств, чтобы повысить к себе доверие будущих кредиторов;
  • инвестировать в высоколиквидные объекты с качественными арендаторами и долгосрочными договорами аренды;
  • вести сбалансированную кредитную политику;
  • брать кредиты на продолжительные сроки (10–15 лет);
  • не погашать кредит досрочно, но пролонгировать кредитный договор;
  • в первую очередь оплатить проценты, а тело кредита — ближе к концу срока договора;
  • обращать внимание на риски ковенантов, указанные в договоре.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Источник: https://tranio.ru/articles/kreditovanie_kommercheskoy_nedvizhimosti_kak_snizit_riski_i_ne_poteryat_dokhodnost/

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Покупка недвижимости обычно связана с большими расходами. Если приобретением занимается компания без достаточного опыта, возможны крупные неприятности. Как проверить собственность перед покупкой, какие документы должны прилагаться и другие нюансы операций с недвижимостью.

Покупка коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

© Арсен Хачикян, Деловая среда

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/4037/

Риски при покупке коммерческой недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости – необходимое условие для развития бизнеса и прекрасная инвестиционная возможность. Однако покупка такого объекта очень часто связана с определенными рисками. Если говорить о макроэкономических факторах, затрагивающих рынок в целом, то это нестабильность валютного курса, политическая ситуация, соотношение спроса и предложения. На них владелец коммерческого объекта никак не может повлиять, а вот избежать типичных ошибок при заключении конкретной сделки начинающему инвестору вполне по силам.

Сборные, контейнерные или передвижные павильоны – удобная коммерческая площадь для малого бизнеса, привлекающая предпринимателей своей мобильностью. Обычно в них размещаются небольшие кафе, киоски, ресторанчики. Однако, нужно понимать, что объект некапитального строительства стоит на земле.

Если земельный участок не является собственностью бизнесмена, то, чаще всего, он взят в аренду у местных властей. Такая ситуация может тянуться годами – часто «бизнес на колесах» по нескольку раз меняет владельцев.

Но если муниципалитету понадобится занятый участок, то договор аренды, как правило, может быть разорван досрочно без особых проблем.

С подобной ситуацией уже столкнулись многие предприниматели – в преддверии Олимпиады в Сочи и Чемпионата мира по футболу-2018 некапитальные объекты на картах городов, мешавшие строительству спортивных сооружений, были безжалостно снесены. Попытки переоформить недвижимость как капитальное строительство чаще всего ни к чему не приводят – суды признают такой перевод незаконным.

Еще одна опасность для владельцев разборных павильонов – федеральные программы. К примеру, в 2012 году при строительстве трасс в Подмосковье было снесено немало объектов некапитального строительства. Так что при покупке коммерческой недвижимости, в первую очередь, следует выяснить, к какому типу она относится и проверить правоустанавливающие документы.

Читайте также  Что такое субсидия на покупку жилья?

Недвижимость с обременением и двойная продажа

Коммерческие объекты – весьма привлекательная недвижимость для разного рода мошенников. Одной из опасностей является наличие обременений со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты. Типичный случай: продавец реализует свой объект, скрыв наличие обременения, получает предоплату, но в процессе сделки банк предъявляет свои права на заложенное имущество. В итоге, покупатель рискует не только упустить сделку, но и лишиться внесенных средств.

По такой же схеме происходят и двойные продажи – мошенники получают от нескольких покупателей задаток, но дальше Росреестра дело не идет, поскольку дважды зарегистрировать право собственности на один и тот же объект физически невозможно. А наивному покупателю предстоят длительные судебные разбирательства, которые не всегда приносят успех.

Инженерная инфраструктура

При покупке коммерческой недвижимости может возникнуть ряд проблем с переоформлением инженерных коммуникаций, особенно если это происходит уже после сделки. Если документы содержат какие-либо неточности или ошибки, то их исправление сопряжено со значительными расходами.Помимо юридических формальностей, следует учесть, что различные виды деятельности требуют разных затрат энергии и ресурсов. Если в стандартном офисе основную нагрузку создают компьютеры и кондиционеры, то, скажем, хлебозавод требует совершенно других мощностей.

Особенно внимательно следует изучить этот вопрос предпринимателям, покупающих помещения для открытия пекарни, мини-завода или предприятия бытовых услуг.

Как снизить риски при покупке офиса

Несмотря на возможные неприятности, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, избежать убытков и проблем можно. Главное, внимательно отнестись к подбору объекта и заключению сделки.

В первую очередь проверьте прошлое недвижимости – обо всех предыдущих операциях расскажут выписки из Росреестра, в них также содержится информация о наличии запретов и обременений.

Не забудьте ознакомиться с правоустанавливающими документами на интересующую коммерческую недвижимость – из них можно узнать, кому принадлежит объект и признан ли он капитальным. Чтобы избежать проблем со сносом строения, узнайте, не планируется ли в вашем районе реализация строительных или дорожных программ.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то эксперты советуют новичкам вкладывать деньги в покупку готового бизнеса или качественных офисных и складских помещений. В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2031245-2014-06-02-riski-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti/

О рисках аренды и покупки недвижимости

— Олег Владимирович, давайте сначала рассмотрим, чего следует остерегаться при покупке нежилых помещений.

— Приобретая коммерческую недвижимость, во-первых, необходимо убедиться, что она не является объектом некапитального строительства.

Кроме того, если рассматриваемое к покупке нежилое помещение ранее было объектом некапитального строительства, а впоследствии переоформлено как объект капитального строительства, то в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество и отношения, связанные с предоставлением земельного участка. Не раз суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальные на земельных участках, не предназначенных под указанное строительство.

— Каковы же риски?

— Если оформленное в собственность и продаваемое недвижимое имущество является объектом некапитального строительства и расположено на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в аренде, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора аренды с понуждением к сносу, демонтажу находящегося на нем объекта некапитального строительства или недвижимости.

Подобная практика особенно актуальна для крупных городов, где местные органы власти, поначалу передавая земельные участки в аренду на определенный срок, впоследствии не продлевают договоры и понуждают к сносу возведенных на участках объектов некапитального строительства (ресторанов, магазинов, павильонов, иных сооружений). При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета.

Также при покупке нежилого помещения следует изучить, нет ли иных претендентов на имущество по ранее заключенным договорам.

— Что Вы имеете в виду?

— По-другому это называется двойная продажа. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление из Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Судебные дела о понуждении к регистрации порой тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущества, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами. Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех — и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.

Кроме того, необходимо устанавливать наличие обременений со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов.

Под коммерческие помещения очень часто оформляются кредиты, недвижимость же становится их залоговым обеспечением. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем.

— Мошенники скрывают информацию о залогах…

— Да, они имеют возможность обманывать покупателей путем заключения предварительных договоров, или обычных договоров купли-продажи, когда право собственности еще не зарегистрировано, например, в недавно построенных зданиях. Кроме того, существуют способы незаконного временного снятия обременений. При этом необходимо понимать, что любая сделка по отчуждению имущества, находящегося в залоге, является незаконной, недействительной.

Также существует риск изъятия коммерческих помещений по муниципальным или федеральным программам.

Коммерческая недвижимость достаточно востребована, вследствие чего практика ее продажи является редкостью. Однако очень часто нежилые помещения начинают реализовывать быстро, например, когда собственник узнает о планах местных органов власти о сносе коммерческих зданий с целью нового строительства дорог, жилых микрорайонов или нежилых центров, которые необходимы взамен застоявшегося обветшалого коммерческого фонда.

— То есть, когда собственники такого нежилого фонда разведывают о планах местных властей, они стремятся поскорее продать коммерческую недвижимость по рыночной стоимости, потому что есть риск изъятия приобретенного имущества за много меньшую компенсацию?

— Да, и, купив такой объект, новые собственники принимают на себя риски изъятия приобретенного имущества.

Также при приобретении нежилых помещений следует помнить о сложностях, которые могут возникнуть при переоформлении документов на коммуникации и счетов по оплате на нового собственника. Указанные формальности часто приводят к ощутимым финансовым затратам. А если предыдущий собственник откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы прежнего собственника или самого объекта недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок. Следствием чего может стать ограничение в пользовании коммуникациями.

Кроме того, следует учитывать, что для разных видов деятельности необходимы различные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, о чем покупатели даже не задумываются в момент сделки. При этом случается, что такие услуги по объективным или субъективным причинам не могут быть оказаны, а жизненно необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть задействованы. Одним из примеров служит невозможность увеличения электрической мощности, установки кондиционера, дополнительного телефона, проведения независимой Интернет-линии и др.

— Вы перечислили много «подводных камней» приобретения нежилого помещения. Как же можно убедиться, что приобретаемая недвижимость не является объектом некапитального строительства, где это можно проверить? Как предприниматель может обследовать, нет ли «двойных хозяев» у помещения, что помещение не в залоге?

— О том, объектом капитального или некапитального строительства является здание, свидетельствуют его правоустанавливающие документы, документы БТИ и документы, непосредственно связанные со строительством (разрешение, проект, иные). Информация относительно двух хозяев помещений (как и любая другая негативная информация – запреты, аресты, залог, многое иное) проверяется по выпискам из истории регистрационных действий объекта недвижимости, которые можно получить в Росреестре.

Использование помещения по определенному, специфическому назначению (продуктовый магазин, промышленный заводик и т.д.) предполагает ряд разрешительных документов, которые связаны с возможностью как использования помещения под указанные цели, так и возможностью его переоборудования, подведения дополнительных коммуникаций, с вероятностью ведения указанной деятельности на земельном участке или в месте, где расположено помещение.

Все эти вопросы имеют специфическое разрешение и подлежат дополнительному, отдельному исследованию.

Для предпринимателей наиболее рациональным способом проверки приобретаемого объекта недвижимости является, как ни странно, хороший адвокат. Высококвалифицированный специалист грамотно и серьезно подойдет к этому вопросу: оформит соответствующие запросы во все необходимые инстанции, регистрирующие органы, тщательно изучит пакет документов и сдаст, как говорится, работу «под ключ». Проверка профессионалом всей юридической чистоты сделки (так называемый due diligence), до заключения самого договора, значительно сократит возможные расходы и потенциальные риски.

Аренда нежилых помещений

— Олег Владимирович, а при заключении договоров аренды рисков меньше?

— Я бы сказал проще: они другие. Отношения по аренде всегда не стабильны.

Никогда арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению пролонгированы на новый срок. Порой собственнику и самому неизвестно, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще, и на определенных с арендатором условиях в частности.

Арендатору следует помнить, что увеличивая стоимость коммерческой недвижимости путем проведения в ней ремонтных или косметических работ, он, как правило, не имеет права на компенсацию затрат по улучшению данного имущества, не говоря уже об убытках, которые потерпит в связи с необходимостью освободить уже разрекламированное и подготовленное во всех смыслах к бизнесу помещение.

Читайте также  Покупка квартиры у доверенного лица

Арендаторы, как и покупатели коммерческой недвижимости, при заключении договоров редко задумываются о возможных сюрпризах с эксплуатационными компаниями, а зря. Именно во власти управляющих компаний определять объем и стоимость обслуживания, размер эксплуатационных услуг, а также решать вопросы не только о спектре такого рода услуг, но и об отказе в их предоставлении.

Новому собственнику могут навязать абсолютно не нужные услуги, или определить по ним слишком высокий размер стоимости, например, заставить платить за Интернет или телефон по суммам в десятки раз превышающим обычные цены. Или навязать услуги охраны за огромную плату, или выставить счета на оплату мест общего пользования даже тех, которыми никто и никогда не пользуется. Не редки случаи навязывания оплаты расходов по текущему и капитальному ремонту, который либо не проводится, либо проводится, но не интересен арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений.

— Может быть, у вас есть данные о том, покупка или аренда в большей степени интересует сегодня ритейлеров?

— Ритейлеры чаще всего не выкупают недвижимость под свои магазины, а арендуют площадки. Тенденция не локальная, а общероссийская. Но, в отличие, например, от московских розничных операторов, добровольно предпочитающих аренду, у региональных ритейлеров часто просто нет выбора: в большей степени для них это необходимость, вызванная отсутствием на рынке, действительно, интересных предложений по продаже коммерческой недвижимости.

Больший интерес проявляется к стрит-ритейлу (небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий), к помещениям на первой линии с отдельным входом. Но если помещение хорошее и стоящее, то выгоднее все-таки иметь его в собственности, однако здесь немалую роль играет довольно высокая цена на него.

Представители малого и среднего бизнеса также чаще всего заключают договоры аренды. Для приобретения недвижимости необходимо располагать серьезными финансовыми ресурсами, которые у небольшого предприятия не всегда имеются в свободном распоряжении. Кроме того, покупка порой вовсе невозможна по иным, не связанным с финансовым состоянием компании причинам, например, из-за наличия в интересующем ритейлера месте подходящих по параметрам помещений, только сдаваемых в аренду.

Источник: http://bishelp.ru/business/pomeshhenie/o-riskah-arendy-i-pokupki-nedvizhimosti

Как купить коммерческое помещение выгодно? Советы по выбору объекта

Сегодня один из самых выгодных способов инвестирования – вложение средств в коммерческую недвижимость. Предпринимательская сфера постоянно развивается и появляется огромное число новых компаний и организаций, занимающихся различной деятельностью и практически каждой необходимо помещение, в котором они могли бы осуществлять свою деятельность. При этом, не все фирмы заинтересованы в покупке недвижимости, многие – предпочитают арендовать заветные площади. Именно поэтому коммерческая недвижимость может стать не только источником достойного, но и вполне стабильного, постоянного дохода.

Самый важный критерий, на который стоит ориентироваться при инвестировании – это доходность. Чтобы не остаться в минусе, а получать хороший доход от вложенных средств, очень важно грамотно выбрать объект недвижимости, правильно провести сделку и распорядиться своим имуществом.

Этапы выгодной покупки коммерческой недвижимости

На самом деле, весь процесс состоит всего из нескольких шагов:

  • Во-первых, Вам следует четко понять какой объект недвижимости, и с какой целью Вы хотели бы приобрести.
  • Далее, найти подходящую недвижимость в существующем многообразии предложений.
  • В третьих, подготовить все необходимые документы и правильно составить договор. Не забыть, всё внимательно проверить!
  • Последний этап – грамотно оформить сделку и зарегистрировать право собственности на вновь приобретенный объект недвижимости.

Каждый из шагов содержит определенные нюансы, давайте разберемся, на что следует обратить особое внимание на всех этапах.

Выбор коммерческого помещения для покупки

Первое, что нужно учитывать будущему собственнику – это цель приобретения недвижимости.

Если вы приобретаете помещение под вполне определенный бизнес – ресторан, офис, склад, магазин и т.д.  – оно должно соответствовать особенностям именно этой сферы и выбирать его нужно по критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность.

Если Вы собираетесь сдавать приобретаемое помещение в аренду, либо же его перепродать, то обращать внимание нужно будет на совершенно другой комплекс факторов, которые вместе составляют ликвидность объекта.

Кроме того, если Вы собираетесь при покупке привлекать ипотечные или лизинговые средства, выбирая недвижимость, придется ориентироваться не только на свои запросы, но и на требования, которые может предъявить помещениям кредитная организация или лизинговая компания.

Что касается поиска конкретного объекта для покупки, то здесь Вы вообще ничем не ограничены. Огромное количество предложений по продаже можно найти на просторах Всемирной паутины. Кроме того, существует множество печатных изданий, которые публикуют актуальные предложения.

Будьте готовы потратить много времени на проверку информации, приведенной в этих источниках.

Каждому продавцу интересно как можно быстрее и выгоднее продать недвижимость, поэтому часто достоинства бывают приукрашены, а недостатки тщательно скрывают.

Приготовьтесь сделать много звонков, настройтесь на ведение грамотных переговоров.

Ну и, ничто не даст более полной картины, чем непосредственный осмотр объекта, который Вас заинтересует.

Если Вы хотите в кратчайшие сроки найти подходящий объект и совершить безопасную сделку – обращайтесь к посредникам.

Грамотные специалисты помогут Вам определиться с лучшим вариантом помещения, большую часть работы по просмотрам и обзвонам возьмут на себя, проверят документы и подготовят сделку.

Что касается экономической выгоды – лучше всего приобретать помещения небольшого размера, их, как правило, проще сдать в аренду, а если хватит средств, и Вы можете позволить себе несколько помещений, то и «простоя», если какое-либо из помещений сдать не удастся, не возникнет.

Из существующих вариантов небольших помещений наибольшей популярностью пользуются павильоны и квартиры на первых этажах.

Не забывайте, что место, где находится коммерческое помещение, должно быть достаточно оживленным и людным.

При этом, Вы можете купить квартиру, которая относится к жилому фонду, а уже после покупки перевести её в нежилой. Обратите внимание, что нужно учитывать возможность сделать в неё отдельный вход и необходимую перепланировку.

Как альтернативу нередко рассматривают возможность покупки подвальных помещений. Здесь следует не забывать о существующих ограничениях, например, в подвале нельзя оборудовать продуктовый магазин. Офис без естественного освещения – также довольно странное решение. Однако, такие объекты обходятся гораздо дешевле, чем на первых этажах зданий.

Наиболее оптимальный вариант – купить коммерческие помещения в новостройке. Такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства и нередко сразу же оборудуется всем необходимым, например, тем же отдельным входом.

Чтобы всегда оставаться в плюсе, приобретайте помещения, которые можно использовать в различных целях.

Подготовка договора купли-продажи нежилых помещений

Как и в любом договоре, предусматривающем передачу прав на объект недвижимости, договор купли-продажи на коммерческое помещение должен содержать полное и подробное описание самого объекта, сроки и порядок расчетов по сделке.

Кроме того, важно проверить, а также указать в договоре на основании каких документов продавец владеет недвижимостью.

Убедитесь, что помещение не реконструировалась и в его планировку не вносились изменения без необходимых на то разрешений. В этом Вам поможет техническая документация: фактический план помещения и план, регламентирующийся в документах, должны совпадать.

Если Вы приобретаете отдельно расположенный объект недвижимости, очень важно понять, на каких правах продавец пользуется земельным участком, на котором расположен объект. При покупке объекта, права на участок перейдут Вам в том же объеме, в каком они были у продавца.

Этапы проведения сделки

Первый этап – это подписание предварительного договора, который будет выступать гарантией заключения основного договора и соблюдения всех предусмотренных им условий.

После этого, проверяются полномочия продавца и все документы, юридическая чистота сделки и объекта недвижимости. Убедитесь, что недвижимость не является объектом, на который претендуют третьи лица, и что она не имеет обременений в виде залога или аренды.

Если, например, помещение, которое Вы приобретаете, арендует третье лицо, и оно заинтересовано в продлении договора аренды, Вам с продавцом необходимо договорить на каких условиях будет осуществляться передача арендных платежей с момента перехода права собственности и уведомить об этом арендатора.

В том случае, если помещение обременено залогом, продать его можно только на основании письменного согласия залогодержателя, иначе сделка может быть признана недействительной.

После того, как Вы проверили все нюансы и убедились в чистоте сделки и также подлинности всех документов, можно заключать договор купли-продажи.

Договор покупки на коммерческое помещение должен быть оформлен в письменной форме, а исполнение обязательств по договору: передача денежных средств и передача коммерческого помещения, должно быть зафиксировано в соответствующем акте.

Далее необходимо зарегистрировать договор в отделении Росреестра и перерегистрировать права на недвижимое имущество.

В подтверждение Вашего права Вам будет выдано свидетельство о регистрации.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-kupit-kommercheskoe-pomeshhenie-vygodno-sovety-po-vyboru-obekta/.html