Что является перепланировкой нежилого помещения?

Содержание

Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области

Что является перепланировкой нежилого помещения?

Фраза «перепланировка нежилых помещений» часто вгоняет бизнесменов в ступор. Даже ради улучшения условий труда сотрудников и увеличения прибыли не каждый предприниматель согласится пройти все круги ада этапы согласования изменений.

И понять их можно – процесс этот довольно сложный и запутанный. К тому же многие процедуры не имеют законодательно установленной базы, поэтому зачастую даже чиновники не знают, как поступать в тех или иных случаях и какие документы требовать от заявителя.

Но мы все же попытаемся помочь владельцам помещений и разберемся, что же такое перепланировка, какие документы обязательно придется собрать для ее согласования, куда обращаться перед началом ремонта и как можно узаконить уже сделанные изменения.

Перепланировка нежилого помещения – что это

Хотя в народе любые конструктивные изменения называют перепланировкой, юридически это не совсем верно. Различают несколько видов ремонта:

  • самое простое – переустройство: собственник помещения переносит на другое место инженерные сети и/или оборудование (сантехническое, электрическое и любое другое);
  • перепланировка – изменение конфигурации помещения;
  • намного сложнее – реконструкция. В ходе нее объект меняет свои границы – чаще всего в сторону увеличения. Становится другой высота, количество этажей, общая площадь помещения. Например, к реконструкции относят пристрой к зданию тамбура, надстройка дополнительных этажей или увеличение высоты потолка.

Реконструкция может происходить и в границах объекта, но с изменением его назначения. Классический пример: был склад – стал офис. В подобных случаях потребуется особое разрешение на смену деятельности.

Перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Для согласования реконструкции кроме основных документов потребуется договор авторского надзора за проведением работ и экспертиза проектной документации.

Что можно и нельзя при перепланировке

Перечень допустимых работ по перепланировке нежилых помещений в основном один для всех регионов РФ. Без согласования собственник помещения может выполнить в нем косметический ремонт, заменить окна, двери, санитарно-гигиеническое и другое оборудование без переноса на другое место, демонтировать встроенную мебель. Также разрешено устанавливать или сносить легкие быстроразборные перегородки (из ДВП, ДСП, алюминиевых труб, стекла и проч.)

И, напротив, ни один чиновник в здравом уме не разрешить сносить несущие стены и закрывать доступ к коммуникациям. В случае же самовольного проведения подобных операций последствия, увы, предсказуемы и печальны.

Для всех остальных работ основанием служит не желание собственника что-то изменить в помещении, а решение о согласовании перепланировки органом муниципального управления.

При этом есть отличия видов работ в жилых и нежилых помещениях. Для последних придется брать разрешение на:

  • остекление балконов/лоджий и изменение их цветовой гаммы;
  • установку кондиционера или антенны;
  • изменение фасада (монтаж/демонтаж балкона/лоджии) и конструкции крыши;
  • возведение капитальных стан, увеличивающих нагрузку на несущие конструкции;
  • перенос «мокрых зон»;
  • увеличение/уменьшение, а также уничтожение старых и создание новых оконных/дверных проемов;
  • монтаж/демонтаж лестничных пролетов;
  • установка дополнительного оборудования с подключением к коммуникациям (ванны, раковины, электрические или газовые плиты и т.п.);
  • уничтожение окон и дверей, выходящих на улицу;
  • изменение конструкции пола.

Перечень этот далеко не полный, ведь каждая ситуация индивидуальна и имеет свои нюансы. За разъяснением тех или иных спорных вопросов лучше обратиться в местные органы власти (Департамент градостроительства, управление архитектуры и строительства Администрации и т.д.)

Разница в перепланировке здания и нежилого помещения

Но разница в перепланировке жилого и нежилого помещения заключается не только в видах работ. Существенным отличием является то, что при переделке нежилой площади в жилом доме потребуется собрать и предоставить значительно большее количество документов.

Для согласования перепланировки от владельца такого помещения потребуют, кроме прочего:

  • письменное согласие 73 % жильцов дома;
  • согласование проекта переустройства с Роспожнадзором, Центром гигиены и эпидемиологии, коммунальными службами. Если же здание является исторической ценностью, придется согласовать проект с управлением по охране памятников архитектуры;
  • разрешение на перепланировку от ТСЖ или ДУК.

Для получения разрешения на изменения в отдельно стоящем нежилом здании эти документы предоставлять не нужно.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Если вкратце, то согласование перепланировки нежилых помещений происходит в 4 этапа (подробно – чуть ниже):

  • сбор и подача документов;
  • получение разрешения на изменения;
  • непосредственно работы по переделке;
  • внесение изменений в документы и получение новых бумаг.

Для согласования изменений придется собрать внушительный пакет документов:

  1. Паспорт заявителя. При этом заявителем может быть как собственник помещения, так и арендатор или третье лицо. Как правило, это сотрудники специализированых организаций, предлагающих помощь в операциях с недвижимостью;
  • если документы подает арендатор, потребуется официальный договор аренды и письменное согласие собственника на перепланировку;
  • при подаче документов третьим лицом нужна нотариально заверенная доверенность.

Перепланировка без согласия собственника чревата расторжением договора в одностороннем порядке и требованием вернуть помещению первоначальный вид. Кроме того, в этом случае владелец помещения может отсудить компенсацию морального и материального вреда.

  1. Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов организации и свидетельства о собственности.
  2. Нотариально заверенное письменное согласие всех собственников помещения.
  3. Технические документы до внесения изменений.
  4. Оформленный в соответствии с законом проект перепланировки. Причем абы кому заказывать этот документ не стоит – выполнять его имеет право только организация, имеющая особый допуск СРО.
  5. Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций.

Какие законы регламентируют перепланировку нежилого помещения

Как уже упоминалось, для согласования перепланировки нежилых помещений нет законодательной базы. Поэтому чиновники в своих действиях руководствуются законами о жилых помещениях.

А в правовых нормах для подобных случаев предусмотрено все – от перечня документов до сроков и цен на услуги.

Глава 4 ЖК РФ дает определение перепланировки и переустройства. В ней указан перечень документов и сроки предоставления услуги, причины отказа в получении разрешения. А также определены последствия самовольной перепланировки – вплоть до отторжения собственности и продажи помещения с торгов.

Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) предусматривает размер наказания при самовольной перепланировке.

Гражданский кодекс РФ

СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»

Как самостоятельно согласовать перепланировку нежилого помещения

Самостоятельное согласование перепланировки нежилого помещения совершенно точно отнимет много времени и сил: не то что ошибка – малейшая описка или исправление послужат отказом в получении разрешения. Поэтому предприниматели, знающие, что время =  деньги, обращаются за помощью к специалистам. И правильно – лучше отдать некую сумму (можно уточнить), но сохранить нервы и дельно потратить сэкономленные часы.

Если же трудности вас не пугают, то пошагово процесс законного согласования выглядит так:

  • в БТИ получаем технический паспорт помещения;
  • заказываем проект в организации, имеющей допуск СРО – проект выполняется после фактического осмотра здания и обязательно проходит независимую экспертизу;
  • подаем собранные документы и заявление на перепланировку в соответствующий государственный орган – в разных регионах это может быть жилищная инспекция, отдел архитектуры Управления архитектуры и строительства администрации города, МФЦ;
  • 45 дней отведено на принятие чиновниками решения о выдаче разрешения или отказа на перепланировку;
  • при благоприятном исходе через 1,5 месяца вы получите разрешение на выполнение работ или мотивированный отказ;
  • в первом случае можно приступать к строительно-ремонтным работам, во втором придется вначале устранить все замечания, а затем снова подавать пакет документов. Если же и после этого будет получен отказ, остается одно – за решением вопроса обращаться в суд;
  • после окончания работ в тот же госорган подаем уведомление об окончании перепланировке. На основании этой бумаги будет создана комиссия, которая придет к вам на объект с проверкой – проверить, все ли работы выполнены в соответствии с проектом. Если все хорошо – получите на руки решение комиссии об утверждении акта о завершении перепланировки;
  • с этим актом идем в БТИ для внесения изменений в технический паспорт помещения;
  • получив в БТИ обновленные документы, уведомляем о внесенных изменениях Росреестр – сотрудники этой организации исправят данные в ЕГРН. Также необходимо получить новое свидетельство о собственности.
Читайте также  Запрет на перепланировку в панельных домах

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка уже сделана, но вы хотите ее узаконить, у вас есть 2 пути:

  1. подать документы как на планируемую перепланировку
  2. узаконить сделанную переделку как самовольную.

С первым вариантом все понятно – он подробно описан выше. Во втором случае вначале вызываем специалиста БТИ с техническим планом, на который он красными линиями нанесет все изменения. Этот и другие документы отдаем в жилищную инспекцию или иной государственный орган. Какой конкретно – следует уточнить, потому как из-за отсутствия законодательной базы в разных регионах требования чиновников и процедура согласования может отличаться.

Какие документы понадобятся:

  • заявление о согласовании перепланировки;
  • технический паспорт помещения в 2 видах – до и после изменений;
  • техническое заключение о возможности проведения и безопасности перепланировки – его выдает автор проекта здания или организация, имеющая разрешение СРО;
  • проект с уже выполненными изменениями.

Специальная комиссия рассмотрит пакет документов и вынесет решение – согласовать изменения или отказать в согласовании.

Получили отказ? Ничего не остается, как попытаться узаконить изменения в судебном порядке. Но здесь придется доказывать, что сделанный ремонт выполнен в соответствии со строительными нормами и правилами, и не наносит ущерб другим людям (сотрудникам, клиентам и т.п.). Для этого нужно получить экспертные заключения от строителей, пожарных, эпидемиологов, коммунальщиков и проч.

Ответственность при самовольной перепланировке

В любом случае при узаконивании перепланировки придется заплатить штраф за самовольство. Если для физических лиц он довольно скромный – 2000-2500 руб., то юридическим лицами придется раскошелиться на сумму от 100 000 руб. до 350 000 руб. К тому же суд может потребовать вернуть помещению первоначальный вид. Разумеется, за счет собственника.

Кроме административной, предусмотрена и уголовная ответственность за незаконную перепланировку – в том случае, если изменения привели к обрушению здания и человеческим жертвам.

Подумайте – стоит ли рисковать жизнью людей ради нескольких тысяч рублей? Гораздо проще перед началом любых ремонтных и строительных работ законно согласовать любые переделки и со спокойной душой получать доход от преобразившейся собственности.

Почему стоит заказать услугу по согласованию перепланировки нежилых помещений именно у нас:

  • ДОГОВОР. В такой сфере услуг, как согласование перепланировки очень много предложений от одиночек, которые порой даже не оформляют договорных отношений с заказчиком. У нас все взаимоотношения с заказчиками строятся строго на основании договора. Ни нам, ни Вам, как потенциальным заказчикам не нужны «сюрпризы» в ходе исполнения договора – все условия работы подробно прописываем в договоре.
  • ОФИЦИАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ. Никаких «полуподпольных серых» взаиморасчетов. Все расчеты осуществляются по безналичному расчету.
  • ОТЧЕТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ. Предоставляем полный пакет отчетных документов для бухгалтерии. Возможен вариант, как с НДС так и без НДС. Если Вы представитель юридического лица, то для Вашей бухгалтерии будет принципиально важным порядок в документах.
  • СОПРОВОЖДЕНИЕ ДО КОНЕЧНОГО РЕЗУЛЬТАТА.  Оказываем ПОЛНОЕ сопровождение проекта не только до получения распоряжения на перепланировку, но и осуществляем приемку объекта после выполнения ремонтных работ – до получения обновленной документации БТИ. При необходимости внесем изменения в ЕГРН. Конечный результат — получение новой выписки из ЕГРН.

 ОСНОВНОЙ ПРИНЦИП СОТРУДНИЧЕСТВА – ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА И ПРОЗРАЧНОСТЬ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ.

Источник: http://soglasovanie.net/pereplanirovka_pomeschenii/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyx-pomeshhenij/

Перепланировка нежилого помещения в 2019 — ответственность, порядок, стоимость

При ведении предпринимательской деятельности часто, в зависимости от особенностей бизнеса, требуется осуществить перепланировку нежилого помещения. Необходимость переделки часто обуславливается целевым использованием помещения (офис, магазин, парикмахерская, стоматологический кабинет). Иногда владельцам коммерческий недвижимости перепланировка требуется для улучшения условий труда.

Для проведения необходимых изменений требуется перед началом ремонта внимательно изучить основы жилищного законодательства, так как административная ответственность юридического лица за незаконные действия по перепланировке намного выше, чем физического.

Что это такое

Статья Жилищного Кодекса РФ под перепланировкой понимает любое изменение конфигурации помещения, т.е. преобразование внутреннего пространства. При этом предполагается, что общая площадь помещения остается неизменной.

Работы по перепланировке нежилого помещения заключаются в улучшении его эксплуатационных свойств. При этом функциональное назначение помещения должно сохраниться.

Наиболее часто встречающиеся ремонтные работы заключаются в:

  • объединении нескольких комнат в одно большое помещение, особенно если под нежилое выкупается квартира на первом этаже;
  • перенос и изменение оконных и дверных проемов;
  • установление новых внутренних перегородок или демонтаж имеющихся.

Все эти изменения требуют узаконивания.

Уведомление органов власти не требуются, если производимые изменения незначительны:

  • косметическая отделка помещения;
  • монтаж и демонтаж встраиваемой мебели;
  • замена устаревших коммуникаций на аналогичные новые.

Следует особо подчеркнуть, что при проведении работ санитарные, строительные и пожарные нормы должны быть соблюдены.

Если классифицировать нежилые помещения по сложности согласования, необходимо отметить, что наиболее трудоемкой будет работа с перепланировкой помещений, предназначенных для открытия медицинских учреждений.  

Законодательство

Российское законодательство детально регламентирует процедуру осуществления перепланировки нежилых помещений.

Основные существенные моменты прописаны в следующих правовых актах:

  • Градостроительный Кодекс РФ. В нем находится определение терминов реконструкция и перепланировка, позволяющих по существенным признакам отличить их от других строительных вмешательств (ст.1 ГрК РФ);
  • Жилищный Кодекс РФ. В этом кодексе содержится определение понятия «перепланировки нежилого помещения» и рассматривается процедура проведения согласования с контролирующими органами всех произведенных изменений (ст. 26 ЖК РФ);
  • Кодекс об административных правонарушениях содержит размеры штрафов за проведение незаконной перепланировки для физических и юридических лиц (ст. 7.21-72 КоАП РФ);

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Порядок согласования будет немного различаться, если нежилое помещение находится в нежилом здании, например, девелоперском центре, или в многоквартирном доме. Рассмотрим далее особенность действий в каждом случае подробнее. 

В нежилом здании

В нежилом здании провести перепланировку намного проще, так как нет необходимости согласовывать ее с соседями. Если производимые изменения не затрагивают несущие части здания разрешение на реконструкцию получать не надо. Можно сразу, на основании ремонта обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план, с которым идти в кадастровую палату и Росреестр для внесения изменения в паспорт помещения.

В ином случае требуется разрешение соответствующих органов (департамент архитектуры, жилищный отдел местной администрации). Разрешение на переустройство нежилого помещения может быть выдано на основании разработанной проектной документации специализированной организации – члена СРО проектировщиков.

Услуга эта платная и ее стоимость может составить 15 -20 000 руб. На основании проекта изменений составляется техническое заключение на перепланировку нежилого помещения. В техническом заключении должен быть вывод о соответствии всех изменений строительным нормам без нарушения безопасности людей.

В жилом здании

Если помещение относится к многоквартирному дому приобретая помещение под нужды бизнеса следует в первую очередь выяснить осуществлен ли перевод помещения в нежилой фонд или нет. Как правило, подобные помещения располагаются на первом этаже многоэтажного здания с выходом на «красную» линию.

Для того, чтобы узаконить перепланировку следует получить согласие жильцов смежных квартир, чьи интересы могут быть затронуты. Необходимо получить согласие в письменном виде! Только после этого можно, собрав соответствующие документы обращаться в территориальную жилищную инспекцию.

Процедура согласования перепланировки в нежилом помещении складывается из нескольких основных этапов:

  1. Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ) с целью получения документов (поэтажного плана, экспликации, формы 5 и 1а).
  2. Заказ проекта перепланировки в проектной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование изменений в государственных инстанциях: межведомственной комиссии при администрации района (МВК), центре гигиены и эпидемиологии (СЭС), государственном пожарном надзоре (ОГПН), комитете по градостроительству и архитектуре города и, если, здание историческое – в комитете по охране памятников архитектуры.
  4. Все документы подаются на рассмотрение в территориальную жилищную инспекцию, где в течение 45 дней происходит рассмотрение заявления. В случае предоставления неполного пакета документов обращение может быть отправлено заявителю до устранения замечаний комиссии.
  5. После рассмотрения инспекцией обращения и вынесения положительного решения по вопросу перепланировки нежилого помещения можно приступать непосредственно к проведению ремонтно-отделочных работ.
  6. По завершении ремонта и его приемки у строительной организации необходимо приглашение техника для составления акта осмотра и выявления соответствия произведенных изменений составленному проекту перепланировки.
  7. Заключительной этап процесса заключается в предоставлении информации в БТИ с целью внесения изменений в кадастровый паспорт и получения новых документов, в которых все сведения о перепланировке будут отражены.

Необходимые документы

Для того, чтобы не возникало необходимости обращаться в жилищную инспекцию несколько раз следует изначально предоставить максимально полный пакет документов, позволяющий государственному органу принять быстрое решение.

Документы, которые могут потребоваться для рассмотрения:

  • заполненное заявление установленного образца, в котором следует отразить всю полноту информации по предполагаемой перепланировке: нахождение объекта, его технические характеристики, объем предполагаемых изменений и контактные данные заявителя;
  • документы, подтверждающие личность собственника нежилого помещения. Если речь идет о юридическом лице – свидетельство о регистрации, ИНН и ОГРН, копия Устава;
  • правоустанавливающие на недвижимость документы (государственное свидетельство о праве собственности). Отметим, что ремонт может проводиться не только собственником помещения, но и арендатором при наличии разрешения и доверенности от владельца, заверенной нотариально. Если такого разрешения нет владелец помещения может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать восстановление первоначального вида нежилого помещения;
  • проектная документация, выполненная членом СРО и техническое заключение на основании экспертной оценки, выводы которого будут носить положительный характер;
  • согласования со всеми необходимыми государственным органами (СЭС, пожарным надзором. Комитетом по архитектуре и т.д.).
  • имеющийся технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Проект будущей перепланировки можно заказать в коммерческой организации, имеющим допуск СРО в проектной сфере либо у автора дома – юридической организации, выполнившей все необходимые расчеты по строительству здания.

Разница будет заключаться лишь в сроках и стоимости выполнения заказа. Разработка проекта проводится на основании предварительного инженерного обследования, позволяющего выявить степень безопасности планируемых изменений и его соответствие санитарным и строительным нормам. Специалисты рассчитывают степень воздействия и нагрузки на несущие стены при произведенной перепланировке и составляют заключение об их допустимости.

Для разработки проекта организация запросит у собственника нежилого помещения следующие документы:

  • поэтажный план с экспликацией полов;
  • выписка из технического паспорта по форме 1а и справку о состояния здания по форме N5;
  • документы, подтверждающие право собственности владельца.

Полученный проект будет включать в себя:

  • общую характеристику здания, в котором находится объект перепланировки. Здесь же рассматриваются результаты обследования наружных внутренних стен, столбов и внутренних перегородок;
  • архитектурно-строительные решения (планируемые мероприятия по реконструкции помещения);
  • инженерное оборудование;
  • выводы и рекомендации, которые должны носить положительный характер. Если планируемые изменения несут за собой определенные риски экспертная организация не будет брать ответственность и давать утвердительное заключение.

Стоимость и сроки

Общая цена разработки проекта перепланировки написания технического заключения может существенно различаться в зависимости от проектной организации, которая будет заниматься обследованием нежилого помещения. Следует также отметить, что цена проекта для юридического лица традиционно выше, чем для физического, так как, как правило, больше размеры помещения и иногда требуется более кардинальная реконструкция помещения.

Рыночная стоимость услуг коммерческих фирм по данным на 2019г. следующая:

 Превращение жилого помещения в нежилое  может обойтись в 850 -900 тыс. руб.
 Техническое обследование объекта перепланировки  6000 – 10 000 руб.
 Разработка проекта перепланировки нежилого помещения  15 -20 000 руб.
 Заказ документов в БТИ  от 5000 руб.

Стандартные сроки написания проекта и технического заключения 10-14 дней.

Ответственность и штрафы за незаконные изменения

Законом предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку. Нарушения рано или поздно выявляются при плановых или неплановых проверках либо жалобах соседей, поэтому долго скрывать факт переустройства не получится.

Именно поэтому лучший выход в этой ситуации – попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.  Сделать это вполне реально, хотя может обойтись дороже на 50-70 000руб. чем при стандартной процедуре согласования.

Что касается штрафов, предусмотренных кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.21. КоАП) для физических лиц она составляет 1000- 2500 руб. (10-25 МРОТ), для юридических лиц в разы дороже – сумма штрафа начинается от 350 000 руб. и может достигать 1 млн. руб.

Помимо самого штрафа необходимо будет восстановить первоначальный вид помещения в том случае, если произведенная перепланировка не может подлежать узаконению из-за нарушения строительных норм. В некоторых случаях возможны длительные судебные разбирательства. Надзорные органы вправе накладывать штрафные санкции по нескольку раз, если собственник помещения будет игнорировать предписания властей.

Именно поэтому так важно внимательно подходить к решению проблемы согласования перепланировки нежилого помещения с контролирующими органами. Это позволит избежать крупных неприятностей и больших финансовых расходов.

Узаконивание через судебные органы возможно в том случае, если владелец помещения сможет предоставить соответствующие доказательства о том, что проект перепланировки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает их законных интересов.

Незаконная перепланировка ограничивает возможность собственника свободно распоряжаться имуществом, так как возникают серьезные проблемы при его продаже или залоге с целью получения кредитного займа в банковском учреждении. 

Таким образом, рассмотрев особенности перепланировки нежилого помещения отметим, что необходимость подобных изменений встречается часто. Если нет возможности обойтись без ремонта следует внимательно изучить законодательство, касающееся этого вопроса и все этапы осуществления перепланировки. Стоит понимать, что проведение перепланировки – это сложный и трудоемкий процесс, который лучше доверить специалистам.

Что такое незаконная перепланировка нежилого помещения, узнайте тут.

Перепланировка офиса в жилом доме описывается здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija/

Законодательство по перепланировке нежилого помещения — 2019, соблюдение, РФ, переустройство

Бывают разные ситуации, при которых необходимо изменить технические данные помещения. Чаще всего это делается из практических соображений — для удобства пользования. И без знания законов сделать это невозможно.

Регламентированием перепланировки нежилых помещений занимается Жилищный кодекс. Но подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали.

Чтобы не возникало спорных ситуаций или нарушений, следует изучить законодательство по перепланировке нежилого помещения и придерживаться установленных правил. Ведь любое несоблюдение норм карается законом.

Важность соблюдения правил

Согласование перепланировки связано с особенностями строения. Из-за нарушения целостности конструкции могут возникнуть непредвиденные осложнения. К примеру, может быть снесена несущая стена, что приведет к аварийности здания.

Для санкционированного изменения в планировке понадобится собрать пакет документов. Так все действия будут законными и не нарушат безопасность.

Для получения регистрационного свидетельства для объекта нежилого фонда потребуются такие бумаги:

  • заявление о намерении провести перепланировку;
  • документы на право собственности объектом;
  • технический паспорт помещения.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

При глобальных изменениях в плане объекта следует обратиться с проектом планировки в отдел архитектуры города, а лучше всего обратиться за помощью с составлением такого проекта в строительную компанию

В БТИ следует собрать бумаги для разрешения на изменения планировки помещения:

  • заявление от собственника объекта перепланировки;
  • документы, которые подтверждают права собственности;
  • копии документов, удостоверяющих открытие предприятия;
  • бумага о согласии управляющей зданием компании;
  • копия технического паспорта.

Данный пакет документов легко собрать. Ведь эти бумаги не являются закрытой информацией. Подготовка разрешения занимает до месяца. Согласно статье 27 ЖК РФ в перепланировке может быть отказано.

Уточнения в законодательстве по перепланировке нежилого помещения

Для успешного изменения плана помещения необходимо учитывать несколько особенностей.

Переустройство в 2019 должно соответствовать таким нормам:

Место расположения объекта Если нежилое помещение находится в отдельном здании, оформление разрешения будет намного легче, чем в населенном доме.
Проверка специалистов Согласно Жилищному кодексу, после подачи бумаг, должна быть проведена проверка помещения специалистами. Они устанавливают, подлежит ли объект перепланировке — изучают электропроводку, систему подачи воды, прочность пола и устройство несущих стен.
Время постройки объекта Чаще всего отказ получают старые постройки.
Смена деятельности Положительное решение выдается для изменения конструкции помещения только без перемены целевого использования. Если же планируется из магазина сделать офис, необходимо оформить разрешение на смену деятельности.

Спорные ситуации переустройства

Чтобы избежать споров при переустройстве нежилого помещения, следует заранее знать о главных отличиях жилого объекта от нежилого.

Нежилые объекты имеют ряд особенностей. Они описаны в положении Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним”.

Помещения нежилого фонда должны быть зарегистрированы, а их владелец обязан оформить документ о праве собственности.

Из основных признаков нежилых помещений можно выделить такие:

  • Подобное помещение должно быть изолировано от других и иметь четкие границы. Для этого можно использовать перегородки.
  • Объект следует использовать для хозяйственных целей. Не допускается проживание в нем людей.
  • Нежилое помещение имеет собственный отдельный вход. Он может быть расположен во дворе здания или же в подъезде.
  • Помещение должно быть основательным.

Далее в ходе работ над изменением назначения здания составляется акт скрытых работ. Выполненные работы оценивают специалисты. Последняя инстанция — БТИ. Именно там вносятся изменения в техпаспорт.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, следует убедиться, что помещение, расположенное в жилом фонде, не используется жильцами конкретного здания или управляющей компанией. Тогда такие помещения могут быть сданы в аренду, или проданы для проведения на их территории коммерческой деятельности.

Ответственность за нарушения

Несогласованная с ответственными органами перепланировка называется самовольной. Подобные изменения могут зафиксировать надзорные органы власти.

Законодательство по перепланировке нежилого помещения предусматривает административный штраф за подобные нарушения. Чаще всего это материальное взыскание. Его размер варьируется в зависимости от собственника.

Физическое лицо должно будет заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей (согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ). В некоторых случаях изменение планировки считают за корчу жилого объекта. Тогда, согласно п.1 ст.7.21 КОАП РФ штраф составит 1,5 тысячи рублей.

Юридические лица несут ответственность согласно ст. 7.22 КОАП РФ. Так, если административный штраф накладывают на должностных лиц, которые отвечают за содержание жилых объектов, его размер составляет от 4 до 5 тысяч рублей. А вот юридическому лицу придется заплатить от 40 до 50 тысяч рублей.

Существуют и административные наказания для собственников или нанимателей помещений жилого фонда. При проведении самовольного изменения конструкции жилого объекта, будет назначен срок приведения его в прежнее состояние. Если действия не будет выполнены, то согласно ч.4 ст. 29 предусмотрено несколько вариантов развития ситуации.

К собственнику применяется продажа на публичных торгах помещения и восстановление планировки за счет вырученных средств. Излишки денег возвращают собственнику. Восстановление конструкции обычно возлагают на нового владельца.

Если же изменения планировки осуществил наниматель, то ответственность по возвращению помещению прежнего состояния все равно ложится на собственника.

Для нежилых помещений действует несколько вариантов наказаний. Арендатор (юрлицо или ИП), кроме административного штрафа, может лишиться Договора аренды. Любые изменения в плане объекта должны быть согласованы с его владельцем.

Собственник, который самовольно изменил планировку нежилого помещения может получить только штраф. В большинстве случаев, размер материального взыскания (50 тысяч рублей) может быть значительно увеличен.

Согласование проведения перепланировки с органами власти — обязательная процедура. Не важно, проводится она в жилом или нежилом фонде. Соблюдение всех норм обеспечит быстрое и простое оформление нужных документов.

В таком случае все действия будут безопасными как для жильцов, работников, так и для собственника.

Согласование перепланировки самостоятельно возможно осуществить, но только сроки на данную процедуру будут довольно затянуты.

О нюансах перепланировки КОПЭ и особенностях в зависимости от количества комнат можно узнать отсюда.

Как правильно оформить перепланировку по МНИИТЭП, читайте по этой ссылке.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/zakonodatelstvo-po-pereplanirovke-nezhilogo-pomeshhenija/

Согласование перепланировки нежилого помещения — Москва

Подготовка проектной документации для согласования перепланировки нежилого помещения в Москве, получение разрешения жилищной инспекции, внесение изменений.

Согласование перепланировки помещений разного назначения в Москве и получение разрешений

Организация успешного дела, связанного с производством ТНП, торговлей, разработкой информационных продуктов, предоставлением услуг, логистикой, пр. требует специально приспособленных для этого помещений. Архитекторы, строители не в состоянии учесть потребности всех предпринимателей и особенности каждого вида бизнеса.

Поэтому на практике производственные, офисные, складские площади приходится перестраивать. Такой процесс имеет юридическое название — перепланировка нежилого помещения. Законное проведение последней осуществимо, если планируемые работы согласовывать в компетентных органах и получать там разрешение на переоборудование.

Это хлопотно, сопряжено с нюансами и трудностями, о которых мы расскажем ниже.

Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса

Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:

  • Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
  • Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.

Изменение планировки традиционно включает в себя:

  1. Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
  2. Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
  3. Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
  4. Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
  5. Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.

Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:

  1. Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
  2. Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.

Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.

Рекомендация: если перепланировка помещения предусматривается в многоквартирном здании, начинать нужно с отмены статуса «жилое» и перевода его в объект нежилого фонда.

Рассмотрим по-отдельности в деталях главные отличия обеих альтернатив. Начнем с варианта, что оформляется и согласовывается в нежилом фонде.

Специфика перепланировки нежилых помещений в нежилом здании

Когда для перепланировки нежилых помещений в нежилом здании не понадобится радикально изменять элементы фасада (конфигурацию и размеры окон, проделывать отдельный вход), то процедура согласования сведется к т. н. «временному регламенту» Московского городского бюро технической инвентаризации. В противном случае регистрация (инвентаризация) выполненных работ по-прежнему возлагается на БТИ, однако дополнительно придется оформить, согласовать и утвердить проект реконструкции фасада в Государственном унитарном предприятии «ГлавАПУ» и Московском комитете архитектуры.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве предполагает подачу:

  • Нотариально заверенных документов, которые подтверждают право собственности;
  • Письменного разрешения на реконструкцию, выданного лицу, арендующему площадь, ее собственником;
  • Технического заключения компетентной организации о фактическом состоянии несущих конструкций и возможности перепланирования;
  • Эскизный проект запланированных реконструкции и перепланировки, который подготовила лицензированная компания.

К сведению: средняя рыночная стоимость согласование перепланировки в нежилом помещении отдельно стоящего сооружения — от 60 тысяч рублей.

Если реконструкция началась с нарушением порядка согласования перепланировки нежилого помещения, юридически она является незаконной и тянет административную ответственность.

Получения разрешения на перепланирование в жилом доме

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах имеет особенности. В этом случае процесс согласования проекта перепланировки нежилого помещения (квартиры) предваряет подача в Роспотребнадзор пакета проектной документации. Регистрация последнего и положительные заключения — основание для передачи бумаг в жилищную инспекцию столицы. Эта государственная инстанция согласует разрешение на изменение планировки.

Базовый состав пакета бумаг, необходимых для преобразования нежилого помещения в жилом доме:

  • Технический паспорт, изготовленный в БТИ, с поэтажным планом, справками Ф.1а и Ф.5, экспликация;
  • Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право владения (собственности);
  • Письменное позволение собственника;
  • Техническое заключение компетентной инстанции о техсостоянии несущих конструкций и возможности модификации планировки;
  • Легитимный проект переустройства площадей;
  • Одобрение Роспотребнадзора, СЭС, АПУ;
  • Положительный вывод архитекторов здания;
  • Договор на проведение надзора во время работ, заключенный с компанией, имеющей соответствующую лицензию.

На основании рассмотрения документов Московская ЖК разрешает либо обоснованно отказывает в выполнении работ. Минимальная стоимость согласования и разрешения переустройства нижнего этажа жилых домов в Мосжилинспекции — от 70 тыс. рублей.

Затевая перепланировку нежилых помещений в нежилом здании или многоквартирном доме, следует помнить, что согласование этого вопроса в Москве осуществляется исключительно по проекту перепланировки и только после получения технического заключения!

Порядок регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости

До 1 января 2017 года после завершения переустройства и перепланировки нежилого помещения выдавались два документа:

  1. Кадастровый паспорт;
  2. Выписка из Единого госреестра недвижимости.

После объединения Росреестра и Кадастровой палаты законодательство регламентирует оформление и выдачу вместо двух документов одного — выписки из ЕГРН. В ней кадастровый паспорт заменен на «графическую часть». Процедура оформления и выдачи выписки формально свидетельствует факт полного завершения работ. Благодаря ей можно узаконить все, что перепланировано. Правило является идентичным и обязательным для узаконивания реконструирования всех объектов недвижимости нежилого фонда.

Занесение поправок в Единый ГРН по итогам изменения планировки проводится в 2 этапа:

  • Получение технического плана помещения (заказывается в БТИ либо у иного другого кадастрового инженера);
  • Подача в Росреестр заявления о регистрации изменений в ЕГРН.

На практике эти формальные действия превращаются в продолжительную процедуру, сопровождаемую приостановками и отказами: то не читается диск, то невозможно отыскать необходимую информацию.

Выводы

Таким образом, ни один квадратный метр, предназначенный для проведения предпринимательской деятельности, нельзя перестраивать без оформления перепланировки нежилого помещения и одобрения компетентных органов. Основанием для положительного решения вопроса (выдачи разрешительных бумаг) является проект перепланировки нежилого помещения в жилом (стоящем отдельно, не жилом) доме.

Проект должен разрабатываться специалистами, имеющими допуск к обследованию несущих конструкций, инженерных сетей, коммуникаций (водопровода, канализации, вентилирования, др.), а также право внесения корректировок в проектную документацию.

Без данной процедуры любые переустройство и перепланировка нежилого помещения согласно законодательству РФ являются незаконным и чреваты применением санкций.

Мы надеемся, что изложенные выше сведения окажутся полезными для интересующихся тем, как согласовать перепланировку нежилого помещения. Когда для развития вашего бизнеса потребуется перепланировка нежилого помещения (подразумеваем: оформить бумаги, получить разрешение, узаконить переделку), обращайтесь к профессионалам компании «PereplanHome.RU»! Консультируем по телефону +7(495)545-46-99 и письменно по электронной почте pereplanhome@mail.ru. Звоните, обращайтесь! По умеренной стоимости мы оформим, согласуем, зарегистрируем, узаконим, избавив вас от хлопот и нервотрепки!

Источник: https://pereplanhome.ru/uslugi/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya/